Кто выбирает подрядчика, заключает договор и принимает работы капитального ремонта в доме со специальным счетом?

 Жилищным Кодексом предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта – в «общем котле», либо на специальном счете дома. В первом случае, за выполнение ремонта на всех его этапах отвечает региональный оператор, во втором – сами собственники. Но, как показала очная часть общего собрания 10 августа, собственники Циолковского, д.5 оказались не готовы организовать эту работу и распоряжаться собранными денежными средствами.

Кто выбирает подрядчика?

А ведь именно собственники помещений в многоквартирном доме со специальным счетом вправе самостоятельно определить порядок привлечения (выбора) подрядчика, требования / критерии для выбора подрядчика. 

Это подтверждает Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы» (п. 7.1), в котором указано, что: «…собственники помещений в многоквартирном доме, избравшие в качестве способа формирования фонда капитального ремонта аккумулирование соответствующих денежных средств на специальном счете, самостоятельно организуют проведение капитального ремонта общего имущества… При этом порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание необходимых услуг и (или) выполнение работ, осуществление контроля за ходом капитального ремонта, определяется собственниками помещений в этом доме».

Кто подписывает договор с подрядчиком на капитальный ремонт многоквартирного дома со специальным счетом?

 

Для того, чтобы определить полномочия на заключение договора подряда необходимо решение общего собрания. В повестку общего собрания необходимо включить вопрос: «Об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме заключить договор с подрядной организацией на оказание услуг, выполнение работ по капитальному ремонту». В решении собственников указывается  фамилия, имя, отчество уполномоченного физических лица или наименование и ОГРН юридического лица. Решение принимается не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (по аналогии с принятием решений о проведении капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ), об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников (п. 3.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Кто подписывает акты?

В Жилищном кодексе тоже есть нормы, предусматривающие наделение лиц решением общего собрания полномочиями на совершение определенных действий от имени собственников помещений в многоквартирном доме, например: 

• участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты, от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме (см. пункт 3 части 5, пункт 5 части 5.1 статьи 189 ЖК РФ);
• заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) от имени собственников помещений в многоквартирном доме (см. пункт 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Таким образом, общее собрание вправе своим решением определить лицо, уполномоченное от имени всех собственников заключить договор на оказание услуг, выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. На данный момент собственники, инициировавшие общее собрание по вопросу ремонту кровли с использованием средств специального счета, не выдвинули кандидатуры уполномоченного лица.

Права и обязательства по такому договору возникнут у всех собственников помещений, а не у уполномоченного лица (представителя собственников), подписавшего договор.