Ремонт кровли при недостатке средств на спецсчету

Члены правления ТСЖ организовывали общее собрание собственников для того, чтобы решить вопрос о выборочном капитальном ремонте крыши, однако многие не пришли, другие жители так и не достигли единого мнения ввиду нехватки средств или нежелании дополнительно вкладываться в решение проблемы. 

Если бы у нас на специальном счету, лежали бы 1,5 млн рублей, то мы бы просто закончили общее собрание собственников, где приняли бы решение о проведении ремонта и заключили договор с ремонтной организацией. На это уходит максимум 2 недели. Но, у нас только половина средств и нужно решать вопрос...

Проблему с недостатком средств на специальном счете при необходимости проведения дорогостоящего капитального ремонта испытывают многие МКД в России. Те года ремонта, которые заложены кем-то в региональных программах без учета дефектных ведомостей не соответствуют реалиям (наш дом в 2043 году). Как и в Циолковского д.5 - это связано с ремонтом протекающей кровлей. Некоторые собственники заявляют, что некая мифическая УК им бы давно отремонтировала. Только вопрос за чей счет? Естественно они также пообещают сделать крышу, когда мы накопим деньги на спецсчете. Жители не понимают, что УК, как и ТСЖ управляет только текущими средствами. Для проведения же дорогостоящего ремонта используются средства капитального счета.

На 23 августа 2020 года на специальному счету Циолковского д.5 накоплено 772 564,37 рублей. Согласно представленным расценкам на материалы и услуги этого недостаточно, чтобы провести капремонт полностью на протекающих участках (600 кв.м). Поэтому и поднимается тема дополнительного целевого сбора. Общее для всех вариантов - средств на оплату работы строителей достаточно (со спецсчета), а на закупку материалов не хватает. Рассмотрим возможные варианты:

• Вариант 1. Делается 600 кв.м. со снятием старого покрытия, устройством стяжки и гидроизоляцией в 2 слоя. Затраты на материалы 830 тыс., оплата труда 470 тыс. (без НДС 20%). Всего около 1,3 млн. рублей. Со специального счета оплачиваются работы и часть материалов, за счет личных средств страдающих собственников покупаются материалы с последующим возмещением расходов через дополнительный целевой сбор (при условии, что утвердят по результатам собрания). Для 4,5 подъездов (340 кв.м.) сбор средств на материалы с 1 кв.м. 600 рублей; для 1,2 подъезда (260 кв.м) сбор средств на материалы с 1 кв.м. 645 рублей (1 подъезд) и 320 рублей (2 подъезд).
• Вариант 2. Делается в 2 этапа: сперва 340 кв.м., потом 260 кв.м. По первому этапу: затраты на материалы 498 тыс.руб, работа 285 тыс. руб. Со специального счета оплачиваются работы, материалы за счет личных средств страдающих собственников с последующим возмещением расходов через дополнительный целевой сбор (при условии, что утвердят по результатам собрания). И второй этап соответственно.
• Вариант 3. Делается 600 кв.м. снимается старое покрытие, устраивается стяжка. Около 993 тыс. (дополнительно нужно 200 тыс. на оплату налога по смете).  А работы по гидроизоляции собственники вкладываются и проводят самостоятельно (возможно с возмещением расходов через дополнительный целевой сбор, если утвердят). 
• Вариант 4. Исключение от общего правила, расходуются только средства спесчета. Но, подрядчик гарантий не дает. Делается 600 кв.м. Частично снимается старое кровельное покрытие прошлого текущего ремонта. Монтаж 2 новых слоев материала, 150 руб за кв.м. Материалы и работа около 540 тыс. руб. С налогом 648 тыс. руб или с самостоятельной закупкой материала (без налога) выходит 594 тыс. руб.. 

После выбора того или иного варианта, должна быть пересчитана смета. 

В случае, если в ближайшее время собственники не достигнут договоренности по варианту финансирования выборочного капитального ремонта, в том числе ввиду отказа выделить дополнительные средства для ремонта собственной крыши, то тогда остается только одно: увеличивать взнос Капитального ремонта до 12 руб с кв.м. (на статьях текущего ремонта ТСЖ экономит всем 6 рублей с кв.м.. Это принесет 500 тыс.руб. в год и подавать заявку на включение дома в Краткосрочный план Региональной программы Капитального ремонта на 2023-26 года под контроль Администрации и для получения от 50% субсидии от размера собранных средств на спецсчету.  Т.е. с учетом имеющихся средств в 2023 году можно будет заключить договор с подрядчиком на сумму на ремонт кровли от 3,4 млн. рублей.

Обратите внимание! Если капитальный ремонт собственники проводят самостоятельно, то они могут выполнять его выборочно (например, только над 1-2, 4-5 подъездами). В случае же ремонта по Краткосрочной региональной программе (ремонта в более ранние сроки и получения субсидии 50%), то на спецсчету дома должно быть достаточно средств для проведения ремонта крыши полностью (независимо от того, протекает крыша в других местах или нет). 

Отказываться же от специального счета по-прежнему не выгодно, т.к. региональный оператор выполняет работы по графику в порядке очереди. А срочных капитальных ремонтов в Фонде не предусмотрено. Спецсчет дает собственникам более широкие права для контроля над подрядчиком по своему выбору (по деньгам). Своими деньгами на спецсчете жильцы могут распоряжаться свободнее, чем региональный оператор.