Взаимодействие ТСЖ с УК. Договор обслуживания.

На первых порах становления Товарищества (ТСН, ТСЖ, ЖСК), имеет смысл заключить с управляющей компанией договор обслуживания для оказания услуг по содержанию имущества. А потом, накопив опыт, подобрав хороших специалистов, полностью перейти на обслуживание дома ТСЖ.

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. В нашем это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД:

• текущее, профилактическое обслуживанию инженерных систем отопления, водопровода, канализации, электричества;
• выполнение  заявок от собственников (устранение аварийных ситуаций в квартире собственника)
• восстановление конструкций, остекление, ремонт оконных, дверных  блоков в подъездах дома, отливов, мелкий ремонт кровли;
• круглосуточное аварийное обслуживание.
• диспетчеризация, составление актов при возникновении аварийных ситуаций;

Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации. При таком взаимодействии ТСЖ:

• осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
• требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
• УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
• УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
• договор заключается товариществом на основании решения общего собрания собственников в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Итого: отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

При заключении  договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств в соответствии с утвержденными планом ремонта и сметой.

Если и другая форма взаимодействия. При заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. ТСЖ становится лишь сторонним наблюдателем, что активных собственников не должно устраивать.